Условия и порядок изменения стоимости аренды учебных помещений

Арендодатель, заключая договор аренды нежилого помещения, устанавливает размер ежемесячного платежа с учетом необходимости покрытия расходов на приобретение и текущих затрат на его содержание, а также руководствуется естественным желанием получения некоторой прибыли. При этом он должен учитывать цены у ближайших конкурентов на помещения с аналогичным функциональным назначением. Арендатор, если его устраивают условия, принимает и подписывает договор.

При аренде компьютерных классов, аудиторий и залов для проведения образовательных и культурно-массовых мероприятий, студий для изучения иностранных языков Договора заключаются на сроки менее одного года, а потому стоимость аренды чаще всего остается неизменной. При перезаключении Арендатором договора аренды того же помещения на новый срок Арендодатель имеет полное право назначить иной размер арендной платы и это не будет означать ее увеличение, так как заключается новый договор.

Если краткосрочный договор отдельно предусматривает оплату коммунальных платежей, то их возможное изменение стоимости зависит не от самого Арендодателя, а от сторонних организаций, с которыми у него есть договоры на водоотведение, отопление, электроснабжение и другие хозяйственные услуги по содержанию помещения. Арендодателю поступают счета на оплату таких коммунальных услуг на все помещение, а Арендатор оплачивает свою долю с учетом используемых мест общего пользования (коридоры, туалеты, вестибюли…), соответствующую проценту арендованной площади от общей площади. Если же краткосрочный договор не включает оплату коммунальных услуг в стоимость аренды, то у Арендодателя появляется больше поводов пересмотреть договорные цены.

В соответствии с действующим законодательством (ст. 614 ГК РФ) изменять размер арендной платы стороны могут не чаще одного раза в год или могут договориться не менять арендную плату на весь срок действия договора. Но это условие должно быть четко прописано в договоре. Если же в договоре не описаны условия увеличения арендной платы, то ее повышение возможно только по соглашению сторон. В этом случае стороны составляют Дополнительное соглашение к договору, с указанием даты внесения изменения и новый размер арендных платежей –изменение на конкретную сумму или процент.

В исходном договоре могут быть заранее прописаны случаи возможного изменения стоимости аренды. Например, включение помещения в Перечень подлежащих налогообложению по имуществу, изменение транспортной доступности (открытие рядом новой станции метро) или оборудование отдельного входа в помещение, изменение индекса инфляции и пр.

Основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке обязательно прописываются в договоре, указывается за сколько дней и каким образом уведомление об этом направляется другой стороне (личное вручение, посредством почтовой связи, по электронной почте и др.).

Если при подписании договора Арендатор не мог знать об истинном ухудшении состоянии арендуемого помещения, а Арендодатель скрыл существующие недостатки или ухудшение произошло в период действия договора не по вине Арендатора, то он может потребовать уменьшения размера арендной платы.

В долгосрочных (срок действия более одного года) договорах аренды учебных помещений, особенно при лицензировании по программам образования взрослых и детей или профессионального обучения, предусматривается ежегодный перерасчет ежемесячного платежа с учетом коэффициента, который соответствует индексу ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году. Чаще всего он определяется в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997г. №139-5 “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург”. В договоре указывается период перерасчета и прописывается формула определения размера арендной платы, которую рассчитывает сам Арендатор. Если такого условия либо конкретного размера изменения в определенный срок ежемесячного платежа в долгосрочном договоре нет, то любые изменения арендных платежей оформляются дополнительными соглашениями, которые должны пройти государственную регистрацию.

Если стороны не согласны с изменением размера арендных платежей, то спор следует разрешать в суде. Для обращения в суд договор должен быть оформлен в соответствии с действующим законодательством и соблюдением должной осмотрительности, а реквизиты спорщиков соответствовать записям в ЕГРЮЛ. Чтобы защитить свои интересы Арендодатель и Арендатор должны прописывать в договоре все нюансы изменения размера арендных платежей и внимательно относиться ко всем пунктам договора. Тогда в их сотрудничестве не будет непредвиденных и неприятных финансовых потерь.