Арендатора при заключении договора интересует предоставляемое Арендодателем помещение и платеж за месяц. Менее всего они вчитываются в последние разделы договора, где указываются санкции при нарушении сторонами условий договора.
Ежемесячный платеж (для договоров на 11 месяцев по согласованию сторон может быть установлен иной срок/размер платежа) указывается с фиксированной датой платежа в разделе «Платежи и расчеты по Договору».
В долгосрочных договорах (заключенных на срок не менее года и подлежащих государственной регистрации) в связи с инфляцией в стране обязательным пунктом стоит условие ежегодного перерасчета ежемесячного платежа с учетом коэффициента, соответствующий индексу ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемого Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с законом от 03.09.1997г. №139-5 “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург”.
Неотъемлемой частью арендных отношений за пользование нежилым помещением является отдельный пункт договора на компенсацию расходов Арендодателя в соответствии с занимаемой Арендатором площадью и включающий коммунальные услуги, электроснабжения, теплоснабжения, водоотведения, водоснабжения, соответствующие услуги по обслуживанию инженерных систем, уборку и охрану помещения, сбор и вывоз отходов.
Арендатор своевременно и полностью оплачивает Арендодателю за пользование нежилым помещением арендную плату, установленную договором, и возмещает расходы на содержание занимаемого помещения. Так, обычно, и бывает с добросовестными Арендаторами. Если платеж задержался на один-два дня, и Арендатор предупредил об этом, то, скорее всего, между сторонами сохранятся хорошие деловые отношения.
Если Арендатор умышленно не исполняет обязанности оплаты за аренду нежилого помещения и компенсацию расходов, в этом случае в раздел «Ответственность сторон» Арендодатель предусмотрительно включает пункт о начислении пени, размер которых за каждый день просрочки он может установить самостоятельно. Если размер пени не указан, то он составляет 1/300 ключевой ставки Центрального Банка, действующей на день просрочки. Для долгосрочных договоров в случае просрочки платежа более 6 месяцев размер пени часто увеличивают до 1/150 ключевой ставки Центрального Банка. Важным условием определения размера пени является выставление Арендодателем счета на оплату пени. Жизненные ситуации бывают разные. Может так случиться, что Арендатор не смог вовремя оплатить аренду нежилого помещения по уважительным причинам, предоставил Арендодателю гарантийное письмо и подтверждающие документы, и тот, учитывая добросовестность Арендатора, может не выставлять счет на оплату пени.
Кроме оплаты аренды нежилого помещения и компенсации расходов на его содержание договор может содержать условие о страховом (обеспечительном) депозите. Такой пункт включается в договоры на 11 месяцев (чаще всего его размер равен месячному арендному платежу) и оплачивается вместе с первым платежом за аренду. Для долгосрочных договоров размер страхового депозита равен двум месячным арендным платежам для договоров сроком до 3-х лет и трем – для договоров на бОльшие сроки аренды. Если пользование помещением прошло в соответствии с условиями договора, то страховой депозит возвращается по окончании действия договора. В случае порчи имущества в период действия договора Арендодатель может использовать страховой депозит для покрытия возникающих расходов. Балансовая стоимость испорченного Арендатором имущества ниже его стоимости на текущий момент, поэтому Арендатор может начислить штраф за порчу имущества в размере 20% от месячного платежа, а в случае дорогостоящего имущества (свыше 100 000 рублей) – в размере 40%. За несвоевременное перечисление страхового платежа и штрафа пени начисляются аналогично задержке арендных платежей.
В договоре может быть прописана и ответственность Арендодателя, который выплачивает пени в конкретном размере от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки передачи нежилого помещения на основании счета, выставленного Арендатором.
Права и обязанности сторон прописываются в каждом договоре. Любые нарушения использования нежилого помещения, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора (помимо оплаты за аренду и страхового депозита) фиксируются двухсторонним актом. В таком случае виновная сторона выплачивает штраф в размере 10% (либо другой размер, установленный Арендодателем) от величины последней месячной арендной платы.
Организации, которые регистрируются впервые или меняют адрес регистрации единоличного исполнительного органа, помимо аренды нежилого помещения включают в договор, либо заключают отдельный договор, условие гарантийного предоставления офисного помещения в качестве адреса места нахождения единоличного исполнительного органа – юридического адреса организации, который указывается в ЕГРЮЛ. В этом случае устанавливаются особые условия исполнения Арендатором пунктов договора, так как незаконное использование ранее предоставленного адреса лишает Арендодателя получения дохода (упущенная выгода) от возможности реализовывать его уставную деятельность.
Учитывая важность внесения Арендатором изменений в ЕГРЮЛ в случае, если по окончании срока действия договора не заключен договор на новый срок, Арендодатель может установить штраф за неисполнение обязательств, начислить пени за каждый день незаконного использования адреса им предоставленного.
Помимо финансовой составляющей Арендатор рискует оказаться под пристальным вниманием со стороны налоговой инспекции. В случае не внесения Арендатором изменений в ЕГРЮЛ в трехдневный (иной) срок со дня окончания действия договора Арендодатель обязан направить в регистрирующий орган сведения о недостоверности адреса места нахождения постоянно действующего исполнительного органа Арендатора по форме Р34002. В этом случае у Арендатора в ЕГРЮЛ появляется запись о недостоверных сведениях и с такой организацией контрагенты, осуществляющие должную осмотрительность, проверяющие достоверность сведений об организации, деловых отношений иметь не будут. Деятельность Арендатора за период без адреса места нахождения постоянно действующего исполнительного органа может быть признана незаконной, а его длительное отсутствие может повлечь ликвидацию по решению налогового органа.
Неустойка (штраф в виде упущенной выгоды) могут быть начислены в случае, когда договор расторгнут Арендатором досрочно по заявлению, поданному позднее установленного договором срока возможного досрочного расторжения по согласованию сторон.
Выводы. Арендаторам при заключении договора аренды нежилого помещения надо внимательно изучать не только первую половину договора, но и внимательно читать те пункты, где указаны санкции за его нарушение. Соблюдая сроки оплаты, вовремя и добросовестно исполняя свои обязанности по договору, вы сохраните с Арендодателем добрые деловые отношения, избежите лишних финансовых расходов и укрепите свою репутацию.