Порча имущества арендатором: ответственность, возмещение ущерба и защита прав | 812rent

Контакты:

+7 (921) 375-01-01

Порча имущества Арендатором в период действия договора аренды

Когда Арендодатель сдает помещение в аренду, он полагает, что заключает договор с добросовестным, аккуратным и ответственным арендатором, а помещение и оборудование в нем после окончания договора аренды будут в целости и сохранности. Обычно в договоре аренды нежилого помещения в обязанностях Арендатора записано, что он обязуется содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, не допускать действий, приводящих к ухудшению его качественных характеристик и несет ответственность за порчу имущества Арендодателя.

Porcha_1

Но жизненные ситуации бывают разные, и может так случиться, что в период действия договора случайно, намеренно или по независимым от арендатора обстоятельствам имущество арендодателя может быть испорчено. Хорошо, если арендатор признает свою вину и готов возместить ущерб. Но, если возникли разногласия, арендатор не согласен с установленной в акте суммой ущерба, а стороны не пришли к обоюдному соглашению, тогда спорные финансовые вопросы решаются в суде. Поэтому арендодатель должен оформлять договор аренды в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (далее – РФ), а арендатор при подписании договора должен быть внимательным, ответственным, понимать все пункты договора аренды нежилого помещения и исключить двусмысленность и неясность этих пунктов.

Арендодатель в первую очередь должен проявить должную осмотрительность – проверить потенциальных контрагентов. Даже если у арендодателя будут по всем правилам оформлены первичные документы по сделке, то в случае судебного разбирательства по вопросу порчи его имущества, в первую очередь поинтересуются не «технической» ли организации, «однодневке» или финансово слабой компании на грани банкротства предоставлялось помещение. В таком случае шансы возмещения ущерба от порчи имущества через суд будут ничтожны.

Проявить должную (коммерческую) осмотрительность при заключении сделки (при сдаче собственного помещения в аренду) рекомендует действующие законодательство РФ и налоговые органы: статья 54.1 Налогового кодекса (НК) РФ, Письмо ФНС России от 16 августа 2017 г. № СА-4-7/16152@, Письмо ФНС России от 31 октября 2017 г. № ЕД-4-9/22123@, Письмо ФНС России от 10 марта 2021 г. № БВ-4-7/3060@.

Porcha_2

Когда арендодателю поступает заявка на аренду помещения, необходимо узнать ИНН организации или индивидуального предпринимателя (ИП) и проверить их регистрацию в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) или ИП (ЕГРИП). Если таковая отсутствует, это точно «однодневка», которая не собирается заниматься предпринимательской деятельностью, ведет фиктивный документооборот и не платит налоги. Такая организация может испортить имущество, но компенсации от нее не добиться, так как ее после этого найти будет невозможно. А, если у организации или ИП даже есть регистрация в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, более подробную информацию о них можно получить, используя доступные сервисы:

Когда указанная проверка арендатора проведена, то можно принять решение о заключении договора. Требования к договору аренды изложены в главе 34 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Договор должен быть оформлен в письменной форме и подписан полномочными представителями сторон. Необходимо запросить у контрагента приказ на руководителя (доверенность и копию приказа на лицо, подписывающего документы), Устав, где есть правильное написание наименования организации полное и краткое, на какой срок назначен руководитель, согласие на обработку его персональных данных.

Реквизиты организации должны соответствовать записям в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Договор аренды должен содержать сведения о передаваемом арендатору имуществе, а в акте приема-передачи зафиксировано техническое состояние помещения и оборудования (сантехнического, отопительного, электрического), состояние стен, пола, потолков, окон и дверей. Это особенно важно при наступлении случая порчи имущества арендодателя.

В соответствии со статьями 607- 615 ГК РФ для признания договора действительным в нем должны быть указаны такие пункты, как срок действия, сумма и порядок оплаты, обязанности и ответственность сторон, их реквизиты.

Если договором аренды разрешена субаренда, то следует прописать, кто отвечает за сохранность имущества. Статьей 616 ГК РФ определена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатору – текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Закон разрешает принять сторонами другие условия, которые обязательно должны быть прописаны в договоре аренды.

Porcha_3

Статья 622 ГК РФ по окончании действия договора предписывает арендатору вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Стороны подписывают акт приема передачи имущества. Если при сдаче имущества арендатором или в период действия договора имущество было повреждено (пришло в негодность), необходимо составить акт порчи имущества. В случае несогласия арендатора с выставленной суммой возмещения убытков, может быть привлечена независимая экспертиза, которая поможет установить разницу между первоначальной на момент заключения договора балансовой (рыночной) стоимостью имущества и его состоянием на момент его порчи (сдачи по окончании договора). Арендатор несет полную материальную ответственность за имущество, переданное ему по договору аренды. Арендодатель имеет право требовать полной компенсации ущерба в виде денежной компенсации или ремонта.

В договоре аренды помещения следует записать условие, что арендатор немедленно извещает арендодателя о всякой аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) помещению ущерб и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего повреждения. Если арендодателю о факте порчи имущества стало известно только по окончании действия договора при сдаче помещения арендатором, стороны не пришли к соглашению или хуже того, арендатор скрылся, можно подавать в суд не только возмещения порчи имущества, но и неустойки за убытки по невозможности предоставления помещения другим арендаторам, т.е. ведения своей предпринимательской деятельности. Упоминание о неустойке тоже должно быть прописано в договоре. Вот здесь-то и пригодилась должная осмотрительность при заключении договора.

Если арендатор нарушает условия договора, ухудшает состояние имущества, статья 619 ГК РФ дает право арендодателю через суд досрочно расторгнуть договор аренды помещения. При этом арендатору направляется письменное предупреждение.

Арендатору статьей 620 ГК РФ дано право досрочно расторгнуть договор, если при заключении договора арендатор скрыл сведения об испорченном имуществе и в акте приема помещения фактическое состояние помещения и оборудования не были достоверно отражены.

В договоре должен быть пункт о «форс-мажоре», т.е. порча или утрата имущества вследствие непредвиденных обстоятельств. При приеме – передачи помещения по акту в соответствии со статьей 669 ГК РФ к арендатору переходит риск случайной гибели или случайной порчи имущества. Арендатор должен предоставить документы государственных и контролирующих органов, подтверждающих факт форс-мажорных обстоятельств. В договоре прописывают вероятные обстоятельства случайной гибели имущества и определяют порядок действий на случай такого риска:

  • арендатор не должен компенсировать ущерб от порчи имущества;
  • стороны несут солидарную ответственность.

В соответствии со статьей 930 ГК РФ арендатор может застраховать имущество по договору страхования в свою пользу на основании договора аренды помещения. Таким образом, финансовые затраты от порчи имущества в период действия договора аренды возложить на страховую компанию. Арендодатель самостоятельно может застраховать свою собственность на основании закона, а в договоре аренды учесть данный факт.

Арендодатель и арендатор должны ответственно подходить к заключению договора аренды, чтобы в случае порчи имущества минимизировать финансовые потери, сохранить свою деловую репутацию и не попадать в сводки арбитражных судов.

Наверх